В прошлом году приморские застройщики смогли продать лишь 41% квартир от всего строящегося объема, выяснил KONKURENT.RU из данных Аналитического центра ДОМ.РФ. Соотношение распроданности к строительной готовности (степени близости строящихся проектов к вводу в эксплуатацию) оказался ниже 54%, что указывает на риски избытка предложения на рынке новостроек региона.
По данным министерства архитектуры и градостроительной политики Приморского края, в 2024 г. в регионе ввели в эксплуатацию 1,3 млн кв. м жилья, что на 1,7% превышает показатели 2023 г. Из них 452 тыс. кв. м – это многоквартирные дома.
С начала 2025 г. объем строящегося жилья в регионе вырос на 25% и достиг рекордных показателей: девелоперы строят в регионе 3 052 тыс. кв. м. Наибольший рост объемов строительства наблюдается в Надеждинском районе – 129%, в Уссурийске – 74%. Во Владивостоке увеличение объема строящегося жилья составило 22%.
.jpg)
В ДОМ.РФ не указывают о причинах низкой распроданности. Но очевидно, что здесь сказывается стоимость квадратного метра, который за прошлый год вырос еще на 10% и достиг уже космических высот – более 212 тыс. руб. Также не обошлось без ужесточения условий выдач ипотечных кредитов. В итоге общий объем выданных в Приморье жилищных кредитов за 2024 г. составил 91,1 млрд руб., что на 27,5% меньше, чем в 2023 г. При этом почти четверть от объема оформленных ипотек была выдана приморцам в мае – июне.
Более половины суммы предоставленных банками кредитов, или 49,6 млрд руб., пришлось на покупку квартир в строящихся домах, еще 17,1 млрд руб. – на строительство и приобретение индивидуального жилья. На покупку жилья на вторичном рынке приморцы заняли у банков 24,4 млрд руб.
Всего за прошлый год жители края заключили 21,5 тыс. договоров ипотеки. Спрос на кредиты в мае – июне повысился на фоне ожидаемого прекращения масштабной льготной программы господдержки. Во второй половине года он стал снижаться, в том числе из-за повышения рыночных процентных ставок.
По мнению ДОМ.РФ, соотношение распроданности строящегося жилья к его строительной готовности говорит о вероятности наступления проблем, с которыми могут столкнуться застройщики или тот или иной регион. Однако на практике прогнозируемый сценарий может и не реализоваться. Все зависит от того, как будут меняться скорость продаж и выход на рынок новых проектов, а эти параметры постоянно меняются.
Например, в 2024 г. на фоне завершения программы всеобщей льготной ипотеки, изменения условий оставшихся льготных программ и запредельно высоких ставок по рыночной ипотеке в крупных городах продажи жилья в новостройках упали вплоть до 46%. Даже наименьшее по мегаполисам падение, которое пришлось на Казань, Санкт-Петербург и Москву, составило 13–16%. Снижение скорости продаж может скомпенсировать нехватку новостроек в некоторых из этих регионов, которая заметна по соотношению распроданности к строительной готовности, считают эксперты.
С середины прошлого года наблюдается и второй процесс – вывод новостроек в продажу замедлился. Например, за первые три месяца после окончания всеобщей льготной ипотеки количество еще не выведенного на продажу жилья в строящихся на тот момент новостройках по стране в целом увеличилось на 10,6%. Хотя по итогам всего 2024 г. падения не наблюдалось – такой эффект дала очень активная первая половина года.
В итоге в прошлом году повторился рекорд 2023 г., когда в продажу вышло 48 млн кв. м жилья. Однако уже в 2025 г. в ДОМ.РФ прогнозируют спад показателей до 30–35 млн кв. м. На фоне снизившихся продаж это тоже может помочь рынку новостроек в ближайшие годы оставаться в гармоничном состоянии, без сильного избытка или недостатка квадратных метров, даже несмотря на снижение показателей, надеются эксперты, но с оговоркой: в некоторых регионах, в их числе и Приморье, застройщики могут сталкиваться с трудностями при реализации нового жилья в высокой степени готовности.
В ДОМ.РФ уверены, что текущий портфель будет достроен. Застройщики, работающие по проектному финансированию (98% строящегося жилья), финансово устойчивы. При этом более трети задолженности приходится на проекты, где средства на эскроу-счетах покрывают проектный долг и ставка по нему меньше 4%.
«Не стоит ожидать снижения цен на рынке. Считаем, что рост цен на «первичку» в этом году не превысит уровень инфляции. Массовых распродаж на рынке жилья не будет, но это не исключает вероятности использования скидок как инструмента стимулирования точечных продаж в отдельных регионах», – говорят в Аналитическом центре ДОМ.РФ.
Правда, возникает риск того, что на фоне высоких рыночных ставок девелоперы могут медлить с выводом на рынок новых проектов. Это может создать дефицит жилья начиная с 2027 г., когда ключевая ставка прогнозируемо вернется на уровень 8%. Решением может стать субсидирование ставок по проектному финансированию отдельных проектов.
