На рынке недвижимости люди занимают выжидательную позицию, предпочитая ничего не менять. А те, кто все-таки мечтал улучшить жилищные условия и готов войти в ипотечное кредитование, не могут внести первоначальный взнос и отказываются от этой идеи. Об этом деловому еженедельнику «Конкурент» рассказали эксперты.
Наталья Левошина, международный консультант в области права и недвижимости, бизнес-психолог: «По данным аналитического центра «Домклик», по итогам первого квартала 2025 г. доля льготных ипотечных программ составила 84,5%, что на 13 п.п. больше показателей четвертого квартала 2024 г., когда доля льготных ипотечных программ перешагнула за 70%. В этой связи напрашивается вывод, что сделки по покупке недвижимости за наличные денежные средства минимальны. При этом стоит отметить, что доля выданных кредитов по программе «Дальневосточная ипотека» в марте 2025 г. снизилась на 0,4 пункта по сравнению с февралем 2025 г.
На самом деле удивляться таким показателям не стоит. Во-первых, большая часть населения с высоким кредитным рейтингом реализовали свое право на льготную программу еще в первую волну в 2020 г. А во-вторых, сама инвестиционная привлекательность данного инструмента себя исчерпала. Не секрет, что многие использовали кредитные деньги под ставку 2% годовых для приобретения недвижимости с целью ее сдачи в аренду либо последующей перепродажи. Сейчас такие схемы нецелесообразны. Кстати, и любимая многими инвестиционная стратегия купить на стадии «котлована» и перепродать после сдачи объекта недвижимости не оправдывает себя в текущих реалиях.
Если три года назад прирост по данным видам сделок в среднем составлял 30%, то сейчас в лучшем случае это будет 10-15%. Стоит учитывать уменьшение интереса к сегменту новостроек потенциальных инвесторов, предпочитающих размещать средства на вкладах с высокой годовой доходностью (более 21%). Тем более что риски данного вида доходов значительно ниже, чем на первичном рынке жилого строительства.
Отмечу также, что стоимость квартир на рынке вторичной недвижимости на фоне дорогой ипотеки снижается. В то время как сегмент новостроек показывает ежегодное увеличение стоимости квадратного метра. Все вышеперечисленные факторы привели к фактическому обрушению продаж у девелоперов в среднем в пять раз. При этом некоторые проекты, уже прошедшие стадию согласования по проектному финансированию, были поставлены на паузу в периоде 2-3 года.
Добавлю, что, по данным портала Наш.Дом.РФ, на февраль 2025 г. в Приморском крае не открыты продажи по 21% объектов из общего объема строящегося жилья. Приведенные данные не оставляют сомнений: кризис на рынке недвижимости очевидно присутствует. А дальше начинают работать механизмы «денежного круговорота».
Как это работает? Возьмем условную Машу, которая работает менеджером по продажам у девелопера. В связи с вышеперечисленными факторами она не смогла выполнить план продаж и поэтому в этом месяце размер ее ежемесячного бонуса снизился на 20 тыс. руб. Это значит, что ровно на эту сумму она меньше приобретет услуг у других специалистов, то есть не пойдет, например, на запланированный сеанс к косметологу. Массажист, в свою очередь, недополучит прибыль, которую должна была принести ему Маша, и тоже воспользуется меньшими объемом услуг других специалистов. Например, предпочтет салону красоты покупку краски в магазине и самостоятельное окрашивание волос.
В данной ситуации товарооборот магазина вырастет, но прибыль салона красоты снизится. Таким образом, снижение объема продаж в одном сегменте (рынок недвижимости) отражается на прибыльности совершенно другого сектора, а ведь они, на первый взгляд, между собой совсем не связаны.
Но каждая негативная рыночная «история» включает и позитивные аспекты. Так, снижение покупательского спроса заставило застройщиков использовать альтернативные каналы продвижения. Например, развивать партнерские отношения с риелторами, а также быть более лояльными к выплате первоначального взноса. Теперь даже на него дают рассрочку».
Артем Большаков, заместитель председателя краевого отделения «Опоры России», девелопер, учредитель компании «Альянс недвижимости»: «Одной из основных причин является странная «борьба» Центробанка с инфляцией при помощи повышения ключевой ставки. При этом складывается ощущение, что реальная инфляция не только не снижается, а разгоняется. Дорожает все! От продуктов в магазинах до строительных материалов. Кредитование зашло в заградительную зону как для потребителей, так и для бизнеса.
Проценты кредитования для застройщиков фактически нивелируют большую часть маржинальности бизнеса, работающего в отрасли. Рынок ипотечных продуктов, рассчитанных на потребителя, буквально встал. Ужесточились условия даже для льготных ипотек. Теперь, чтобы получить 9 млн руб. на строительство дома, необходимо внести первоначальный взнос в размере 2,3 млн. Для многих людей это неподъемная сумма.
Несмотря на заявленные преимущества «Семейной ипотеки», в текущих условиях я не вижу, что можно купить за 6 млн руб. Ранее существовала возможность продать квартиру на вторичном рынке и использовать средства для переезда за город. Однако сейчас из-за дорогих кредитов вторичный рынок тоже замер. Продать квартиру, чтобы затем купить дом, – задача практически нерешаемая.
В результате люди просто занимают выжидательную позицию, предпочитая ничего не менять. А те, кто все-таки мечтал улучшить жилищные условия и готов войти в ипотечное кредитование, не могут внести первоначальный взнос на строительство дома и отказываются от этой идеи.
Впрочем, не могу сказать, что рынок ИЖС сейчас в деструктивной зоне. Изменился сам покупательский спрос. Если раньше мы видели тренд на приобретение больших домов площадью 120 кв. м, то сейчас люди предпочитают небольшие домостроения площадью около 70-80 «квадратов». Во многом это связано не только с ценой на сам дом, но и со стоимостью его обслуживания.
Тарифы на подключение к центральному водоснабжению и водоотведению также высокие, что заставляет все больше людей прибегать к альтернативным источникам, таким как скважины. Внутренние и внешние отделки становятся все более дорогими, и многие девелоперы ИЖС предпочитают строить «черновой» формат, без чистовой отделки. Новая миграционная политика привела к тому, что найти рабочих на стройку становится все труднее, приходится повышать зарплаты, чтобы привлечь специалистов, что приводит к удорожанию себестоимости строительства.
Все чаще ремонтные работы по отделке автоматически ложатся дополнительной нагрузкой на покупателя, который хорошо умеет считать и понимает, что небольшое домостроение обойдется в ремонте и обслуживании дешевле. Таким образом, все факторы, в числе которых и изменения в налоговой системе, которая тоже не в пользу предпринимателей, вызывают серьезные опасения относительно будущего рынка ИЖС. Прогнозировать его развитие становится все труднее».
