Строительные компании Приморья все чаще теряют энные суммы и бесценное время в судах в борьбе с недобросовестными юристами, которые предлагают обычным гражданам навариться на компенсациях за недостатки в квартирах и домах.
Нередки случаи, когда новоселы обнаруживают при приемке или уже после заселения недостатки в своих квартирах, порой весьма серьезные. Причины могут быть разными, и не всегда дело в стремлении застройщиков сэкономить на материалах или работе с ненадежными субподрядчиками, что, безусловно, сказывается на качестве строительства. Однако стоит признать, что наличие незначительных недочетов – обычное явление в строительной отрасли.
Одной из самых распространенных проблем является несоответствие заявленной и фактической площади. Марина Оборожная, президент Ассоциации риелторов «Приморская палата недвижимости» и директор компании «Ростконтракт», поясняет: «Представьте ситуацию: вы оплатили 60 кв. м, а по факту получаете только 58. Эта разница в два квадратных метра может вылиться в ощутимые убытки – более 200 тыс. руб. Вполне закономерно, что многие покупатели требуют компенсацию за недостающие метры».
Кроме того, часто возникают вопросы к качеству отделки. «Если в договоре указано, что квартира должна быть с чистовой или предчистовой отделкой, застройщик обязан выполнить эти условия. К сожалению, иногда фактическое состояние не соответствует заявленным стандартам», – отмечает Оборожная.
Большинство претензий дольщиков удается урегулировать в досудебном порядке. Эксперты подчеркивают, что судебное разбирательство – это длительный, дорогостоящий процесс, не всегда выгодный как для истца, так и для ответчика. «Не стоит забывать, что у крупных застройщиков есть собственные юридические отделы, специализирующиеся на подобных делах. Зачастую, при возникновении спорных ситуаций, застройщик просто устраняет выявленные недоработки», – говорит Владимир Каплинский, вице-президент Российской гильдии риэлторов и эксперт «Народного фронта» в Приморском крае.
Однако в последнее время наблюдается резкий рост числа исков против застройщиков. По официальным данным, только в 2024 г. общая сумма штрафов, неустоек и компенсаций, выплаченных дольщикам по всей стране, составила около 100 млрд руб. «Нам еще предстоит пройти этап сдачи дома в эксплуатацию. Но уже сейчас очевидно, что некоторые потребители злоупотребляют своими правами. Кто-то делает это намеренно, кто-то – по незнанию», – комментирует Дмитрий Ионов, коммерческий директор СЗ «Группа».
«Некоторые люди целенаправленно создают поводы для получения компенсации от компании. При желании всегда можно найти к чему придраться – неровный потолок, кривые стены и так далее», – добавляет Артем Большаков, заместитель председателя краевого отделения «Опоры России», девелопер и учредитель компании «Альянс недвижимости».
Застройщик Большаков утверждает, что некоторые дольщики используют претензии по качеству не для устранения реальных недостатков, а для вымогательства. По его словам, судебные разбирательства с такими недобросовестными участниками долевого строительства часто оказываются не в пользу застройщика. Многие предпочитают выплатить требуемую компенсацию, чтобы избежать длительных и дорогостоящих тяжб. «Получив деньги, эти люди делятся своим опытом с другими, провоцируя волну необоснованных претензий с целью обогащения за счет застройщика», – возмущается Большаков.
Ключевым фактором, подталкивающим к мирному урегулированию конфликтов, являются кредитные обязательства застройщиков. «Представьте ситуацию: компания вложила собственные средства и привлекла банковский кредит, например 100 млн руб. собственных средств и 300 млн руб. кредитных. При ставке 12% годовых ежемесячные выплаты по процентам составляют около 3 млн руб. Задержка сдачи объекта приводит к прямым финансовым потерям. Судебные разбирательства – это длительный процесс, который может затянуться на полгода и более. За это время убытки только по процентам могут превысить 18 млн руб.», – поясняет Большаков.
Конфликты с дольщиками оказывают негативное влияние на рынок недвижимости, в частности, сокращается доля квартир с отделкой. По данным Минстроя, если в 2021 г. она составляла около 80%, то к 2025 г. прогнозируется снижение до 27%.
Ирина Разинкина, кандидат экономических наук, доцент кафедры общего и проектного менеджмента Финансового университета при правительстве РФ, отмечает: «Сокращение доли квартир с отделкой связано не только с претензиями дольщиков. Во-первых, застройщикам становится все сложнее поддерживать высокое качество отделочных работ в рамках заявленного бюджета. Экономия, в свою очередь, приводит к снижению качества. Во-вторых, нельзя забывать о дефиците рабочей силы в строительной отрасли. Отделочные работы – трудоемкий процесс, поэтому застройщики вынуждены предлагать квартиры с черновой или предчистовой отделкой, экономя трудовые ресурсы и время. И, в-третьих, отказ от чистовой отделки позволяет девелоперам сдерживать рост цен на жилье».
Ситуация достигла критической точки: постоянные финансовые потери ставят под угрозу инвестирование в новые проекты, что негативно сказывается на экономике и приводит к задержкам сроков сдачи жилья. В качестве решения проблемы Минстрой планирует ввести обязательное профильное образование для специалистов, проводящих строительно-техническую экспертизу жилья, и ужесточить требования к приемке квартир в новостройках.
Артем Большаков: «Если бы приемку проводили лицензированные специалисты-оценщики, которые несли бы уголовную ответственность за свои действия, это значительно упростило бы процесс для застройщиков. В случае возникновения споров ответственность ложилась бы на оценщика, а не на застройщика, что поубавило бы число желающих получить «халявные» деньги. Причем под защиту попали бы интересы как ответственных дольщиков, так и застройщиков, сделав процесс приемки более прозрачным и надежным».
Дмитрий Ионов отмечает, что законодательство в области строительства уже претерпело изменения. Теперь застройщики имеют возможность выполнять строительно-отделочные работы на основании технических условий, а не только по ГОСТам.
«Это нововведение предполагает, что определенные отклонения от стандартов могут быть допустимы, если они прописаны в технических условиях. Для потребителей это может означать, что претензии к качеству работ могут быть менее обоснованными, если застройщик указывает на соответствие условиям», – поясняет Ионов.
Кроме того, по словам девелопера, наблюдается тенденция к изменению условий в договорах долевого участия. «Застройщики все чаще переходят на использование технических условий, и это может снизить количество споров с покупателями», – уверен застройщик.
