Николаевско–Пушкаревский кейс: судьба квартир в конфискованных объектах

22 сентября Тверской суд Москвы изъял по иску Генпрокуратуры в доход государства группу «Ренессанс Актив», входившую в бизнес-империю семьи экс-мэра Владивостока Игоря Пушкарева (компания реализовывала жилые комплексы «Сады Маковского» и «Посейдония»). Летом государству также перешло право на недостроенные другим бывшим градоначальником Владимиром Николаевым апарт-отель «Магнум» и ЖК «Атлантикс Сити». В последнее время определенные сложности с региональной прокуратурой испытывает группа компаний «Эскадра» Бориса Позднякова… В общем, на рынке недвижимости серьезные перемены. Чем это грозит покупателям, рассуждают юристы.

Плохой сценарий

Александр Нигматулин, руководитель Коллегии адвокатов «Нигматулин, Пудовкин и партнеры»: «Сразу оговоримся, что решение по В. В. Николаеву не публикуется, поскольку дело проведено в закрытом режиме, а решение по Пушкареву И. С. на сайте Тверского районного суда г. Москвы еще не опубликовано. Поэтому комментарий делается исходя из информации о решениях, поступившей из неофициальных источников.

Поскольку речь идет об изъятии активов, принадлежащих конкретным лицам, а также аффилированным к ним физическим и юридическим лицам, то можно, очевидно, говорить, что у Николаева В. В. изъят такой известный во Владивостоке объект, как апарт-отель или ЖК «Магнум», а также ЖК «Атлантикс Сити». Указанный ЖК строится ООО «Атлантикс», доля в котором, согласно данным ЕГРЮЛ, принадлежит Николаеву В. В. При этом, насколько известно, в «Магнуме» в пользу государства изъяты конкретные объекты недвижимости – апартаменты, помещения, машино-места и т. д. Соответственно, если какое-то лицо заключило договор купли-продажи такого объекта и, оплатив цену объекта, не успело осуществить перерегистрацию права собственности на себя, то рискует остаться с правом требования к продавцу, если, конечно, не сможет доказать, что сделка была совершена до принятия судом обеспечительных мер, и требовать исключения своего объекта из списка изымаемого. Однако, как правило, сделки с недвижимостью осуществляются через безопасные формы расчетов, как, например, аккредитив банка, при котором деньги уходят продавцу только после перехода права собственности. Следовательно, при надлежащей осмотрительности покупателя случаев с утратой денег и неполучением объекта не должно быть.

Что касается ЖК «Атлантикс Сити», то тут, если объект еще не сдан в эксплуатацию, а сайт ЖК не содержит информации о вводе в эксплуатацию, речь может идти об изъятии доли в уставном капитале ООО «Атлантикс».

Аналогичная история и с активами Пушкарева И. С. в виде долей/акций в хозяйственных обществах, в т. ч. которые осуществляют функции специализированного застройщика.

Соответственно, если речь идет об изъятии доли в уставном капитале застройщика, то последствием этого является переход права собственности на 100% уставного капитала к государству в лице Рос­имущества. Указанное не означает, что заключившие с обществом договоры долевого участия (ДДУ) дольщики утрачивают свои права, вытекающие из таких заключенных и прошедших государственную регистрацию договоров. Однако, безусловно, появляются дополнительные риски того, что застройщик как минимум своевременно завершит строительство или, что хуже всего, вообще в состоянии будет завершить строительство. Как заявляет Минфин, государство не планирует управлять изъятыми активами, а планирует их продавать. То есть до продажи актива и появления нового собственника есть шанс, что стройка может замереть. А с учетом регулярно продлеваемого моратория на неустойку за задержку сдачи объекта в эксплуатацию и передачи жилья дольщикам перспектива сдачи может стать совсем туманной. Ну и совсем плохой сценарий – это банкротство застройщика, при котором дольщикам придется защищать свои права в рамках дела о банкротстве общества-застройщика».

Деньги дольщиков

Виталий Комогорцев, управляющий партнер коллегии адвокатов Приморского края «Комогорцев, Михалёв и пратнёры»: «При утрате контроля и финансирования нередко запускается процедура по Закону о банкротстве (№ 127-ФЗ). Для долевого строительства существуют специальные правила и приоритет требований дольщиков.

Для проектов по 214-ФЗ действуют механизмы смены застройщика, достройки с участием банка-кредитора, региона и публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (ФРТ). Для проектов с проектным финансированием используются эскроу-счета: деньги дольщиков защищены и не идут в конкурсную массу. Если право собственности уже зарегистрировано на покупателя, то может быть применен механизм базовой защиты – статус добросовестного приобретателя и публичная достоверность ЕГРН. Обычно у добросовестных собственников жилье не изымают. Риски остаются, если сделка будет признана мнимой/притворной либо совершенной в обход закона (например, для вывода активов от конфискации). В таком случае возможны иски об оспаривании сделки; защита строится на подтверждении добросовестности.

Если заключен ДДУ, дом строится, то в этом случае многое зависит от формата финансирования проекта. Так, проекты с эскроу (проектное финансирование) предусматривают хранение денег на эскроу-счетах до ввода дома. При проблемах застройщика возможна смена застройщика и достройка, средства дольщиков защищены. Сроки, как правило, сдвигаются.

В проектах без эскроу (старые схемы – скорее, уже исключение) дольщики включаются в реестр требований о передаче жилых помещений в банкротстве. Объект могут передать новому застройщику или выплачивать компенсацию через ФРТ.

В случае если покупка только планируется, то предпочтительны завершенные объекты либо проекты с проектным финансированием и эскроу, а также усиленная проверка: выписка ЕГРН на предмет арестов/запретов; картотека арбитражных дел; ЕФРСБ (банкротство); сведения о проверках прокуратуры; подтверждение банка о проектном финансировании; отсутствие исполнительных производств и корпоративных конфликтов у продавца».

Что делать уже вовлеченным покупателям?

Максим Колесников, председатель коллегии адвокатов «Колесников, Белоусова ГРУПП»: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при заключении сделки на данные единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН), получает статус добросовестного и таковым считается до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у его продавца.

Если суд подтвердит добросовестность покупателя и тот факт, что он не знал или не мог знать о вскрывшихся данных, требования об истребовании имущества не будут удовлетворены и спорный объект имущества останется у покупателя. В случае если решением суда, например, жилое помещение будет истребовано, согласно ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «О государственной регистрации недвижимости» добросовестный приобретатель имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет государства.

С 1 января 2020 г. граждане нашей страны вправе обратиться за такой выплатой из бюджета, однако не стоит забывать, что компенсация выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта по иску добросовестного приобретателя к Российской Федерации о выплате данной компенсации, то есть условием проведения выплаты является наличие вступившего в законную силу решения суда, которое заявителю нужно получить.

Принимая решение о признании покупателя добросовестным приобретателем, суд тщательно исследует вопрос о том, принял ли покупатель перед заключением сделки достаточные меры для того, чтобы подтвердить правомочия продавца на отчуждение недвижимости.

Если суд установит, что покупатель не предпринял необходимых мер для проверки юридической чистоты объекта недвижимости, то презумпция добросовестности приобретения может быть поставлена под сомнение, в удовлетворении искового заявления может быть отказано».

Алексей Игнатьев, юрист Юридической фирмы «Верум»: «В ситуации участия в долевом строительстве (ДДУ) или инвестирования в строящийся объект правоотношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Данный закон предусматривает усиленные гарантии для участников долевого строительства. В частности, денежные средства участников могут размещаться на эскроу-счетах, что обеспечивает их сохранность до момента завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию и исключает прямое изъятие этих средств у застройщика в рамках конфискации его активов. В случае возникновения проблем у застройщика права участников долевого строительства могут быть защищены через механизм Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства, который вправе завершать строительство или выплачивать компенсации. Права дольщиков на получение объекта долевого строительства, как правило, рассматриваются как приоритетные по отношению к общим требованиям по конфискации имущества юридического лица-застройщика. Конфискация активов застройщика может привести к смене собственника или управляющей компании, которая будет обязана исполнить обязательства по заключенным ДДУ.

Если сделка находится на стадии оформления либо внесен аванс или задаток, но право собственности еще не зарегистрировано, риски для приобретателя возрастают. До момента регистрации права собственности имущество остается в собственности отчуждателя. В случае конфискации такого имущества до момента перехода права приобретатель может оказаться в статусе кредитора, имеющего право требования возврата денежных средств, но не право требования на сам объект. Реализация таких требований из конфискованного имущества может быть затруднена и потребовать отдельного судебного разбирательства».

Рекомендации

Виталий Комогорцев: «Если арестованы доли/компания, операционная деятельность часто продолжается под контролем нового собственника/управляющего, задачи по достройке и передаче квартир обычно сохраняются. Смена застройщика в проектном финансировании – 4–12 месяцев; достройка проблемного дома – 12–24+ месяцев в зависимости от готовности и финансирования.

Что делать в этой ситуации?

• Проверить ЕГРН на обременения и аресты; при их появлении – не совершать распоряжений, консультироваться.

• Для дольщиков: убедиться в регистрации ДДУ; не спешить с расторжением (можно потерять приоритет); объединяться для процессуальных действий; поддерживать контакт с банком-кредитором проекта и региональными властями.

• Для собственников готового жилья: собрать и хранить доказательства добросовестности (договор, расчеты/эскроу, ипотечные документы, переписка, акты приема); при исках – своевременно заявлять позицию, ходатайствовать о привлечении банка/страховой и так далее.

• Ипотечникам: уведомить банк при возникновении споров; рассмотреть титульное страхование на будущее».