Рынок недвижимости Владивостока: нелогичное развитие

«Все говорит о том, что цены должны стоять. Но они растут!»

Первая половина года на рынке недвижимости была не скучной. Всем СМИ было о чем писать: про эскроу­счета у застройщиков и грядущее подорожание на рынке недвижимости вкупе с мантрами о массовом банкротстве строительных компаний. Ну а тем временем цены на квартиры за полугодие выросли значительно.

Цены

Были периоды (2004, 2008 и 2015 гг.), когда цены снижались. Это было прогнозируемо и определялось состоянием российской и мировой экономики. Но рынок всегда быстро все отыгрывал назад. Были периоды рецессии, когда подолгу цены оставались примерно на одном уровне (2010, 2014, 2016 гг.).

Рост цен за первое полугодие этого года на готовые квартиры еще раз показал, насколько этот рынок нелогичен и подвержен влиянию слухов и эмоциям толпы. Эскроу-счета — у застройщиков пока еще явление единичное, и массовое влияние на рынок и цены оно будет оказывать еще не скоро. Количество сделок купли-продажи даже несколько снизилось по сравнению с прошлым полугодием. Ставки по ипотеке немного подросли, но все еще остаются доступными. Государственные программы ипотеки с низкой ставкой подходят небольшому числу. То есть ипотека скорее поддерживает некоторый спрос, но совсем не стимулирует его. Реальные доходы населения снижаются. Миграционный отток населения из Владивостока опять сильно вырос. Получается, что все говорит о том, что объективно повода для такого значительного роста цен нет. Но они растут!

Почему? Все очень просто. Когда в декабре уже официально объявили, что столица ДФО переносится во Владивосток, самой обсуждаемой темой было: «Ну, теперь заживем, и цены на квартиры взлетят». И неважно, что это на самом деле и не «столица ДФО» совсем, и что общее количество вновь прибывающих — это меньше чем треть сделок за один месяц. Главное — запустить идею в массы. Вдобавок к этому — эскроу-счета у застройщиков. Что это такое, мало кто понимает, но то, что из-за этого вырастут цены, знает любая бабушка на лавочке.

Читает народ вот это все, и одни начинают задирать цены на свои хрущевки, а другие — покупать, пока еще сильнее не подорожало. Но не все так плохо: есть и объективные причины для роста цен. Например, развитие въездного туризма. Это и приток денег в экономику, и инвестиционные вложения в недвижимость. И не только туристическую.

Еще одна причина — увеличение пенсионного возраста. Надежда на государственную пенсию растаяла, и граждане начинают обеспечивать себя будущим пенсионным доходом. В этом отношении вложение в недвижимость — наиболее оптимальный способ сохранить, приумножить и получать в перспективе постоянный доход.

Самой недорогой квартирой на рынке остается «гостинка». На востребованности и стоимости жилья такого класса сказался подход застройщиков, возведших в своих домах большое количество «студий». Это все те же небольшие квартиры от 19 до 27 кв. м. Стоимость этих «студий» либо ниже, либо на уровне стоимости старых «гостинок».

Как итог: цены на «гостинки», конечно, росли, но сильно отставали от остальных сегментов. И сейчас стоимость «квадрата» в «гостинке» и в однокомнатной сравнялась и даже зачастую меньше. Но такие «гостинки» все еще остаются достаточно привлекательным вложением денег для частных инвесторов с целью сохранения средств и получения постоянного дохода.

Еще одно интересное явление на рынке — появление в продаже достаточно большого количества квартир дорогого сегмента. За последние годы было сдано несколько домов с квартирами такого класса. Покупатели таких квартир теперь выводят на рынок свое прежнее жилье. Ну и сам рынок теперь готов — спрос растет.

Новостройки

Любой, кто приезжает во Владивосток, говорит, что у нас очень много строится. Но это обманчивое впечатление. Количество строек примерно одинаково из года в год. И количество сданных квадратных метров растет, но не сильно. 2017-й был «провальным» — чуть больше 100 тыс. квадратных метров квартир было сдано во Владивостоке. В 2018-м уже намного больше — почти 170 тыс. В 2019-м такой объем повторить уже не удастся.

По сравнению со вторичным рынком объемы продаж новостроек выросли по сравнению с первым полугодием прошлого года. Но это было обусловлено приближением 1 июля и возможным переходом на эскроу-счета. Некоторые застройщики постарались продать побольше. Поэтому те, кто успел продать в нужных объемах, смогли остаться на старой схеме продаж и накопить некоторый финансовый запас для продолжения стройки на эти деньги. Некоторые застройщики вообще после 1 июля остановили продажи до 1 октября, чтобы успеть построить дома на треть. В расчете на то, что после первого октября смогут возобновить продажи по старой схеме, без необходимости эскроу-счетов.

Еще одно знаковое явление на рынке новостроек — значительный рост доли ипотечных сделок. Причем даже рынке жилья бизнес-класса эта доля сильно выросла, чего ранее не наблюдалось. Ипотеку берут и частные инвесторы, несмотря на снижение доходности таких вложений в недвижимость и дополнительные расходы на обслуживание ипотеки.

Значительно выросло количество покупателей, которые меняют свои квартиры на вторичном рынке на новостройки. С одной стороны, это следствие повышения доверия граждан к покупке новостройки, с другой — новый механизм реализации, который застройщики внедряют в своих отделах продаж.

«Гостинки» остаются главным товаром рынка недвижимости Владивостока.

Жить по-новому

Сама идея, что застройщик не должен пользоваться деньгами дольщика до сдачи дома, очень здравая и отвечает мировой практике. Только вот к защите дольщиков это не имеет отношения. Хотя механизм и дает определенные гарантии возврата денег. Схема с эскроу-счетами — это больше про контроль государства над рынком, денежными потоками, и наполнение бюджета. В результате строительство станет дорогим. Застройщику нужно либо иметь в резерве свои средства полностью на постройку, либо средства инвесторов, либо банковское проектное финансирование.

Другой момент: свои деньги застройщик получит только после оформления права собственности на первую квартиру в построенном доме. А так как при существующей системе от момента полной постройки дома до момента постановки на кадастровый учет и первой регистрации может проходить в среднем от 4 до 6 месяцев, то получается, что примерно четверть всего времени деньги будут просто лежать мертвым грузом на эскроу-счетах в банке. И застройщик ускорить этот процесс не может. А в это время начисляются проценты…

Застройщики пока только привыкают к новым реалиям. Но уже никто не говорит, что будут открывать продажи только после сдачи дома по максимальной цене, хотя изначально многие именно так и планировали.

В новых проектах застройщики будут начинать продажи сразу после начала строительства. Но стартовые цены будут уже достаточно высокими. Уже не получится «на котловане» купить квартиру очень дешево, с тем, чтобы к моменту сдачи дома она подорожала на 50%. Стартовые цены будут примерно соответствовать тем, которые обычно бывают на объекте к середине строительства. Ну а какие цены будут при сдаче дома — это уже вопрос не к эскроу-счетам, а к общему уровню цен на рынке. А уровень этот определяют именно частные продавцы готовых квартир.

Дольщики хотят быть обманутыми

На одном из митингов обманутых дольщиков в прошлом году была очень показательная ситуация. Когда с одной стороны митинговали люди, которые купили квартиры в комплексе «Д», а с другой стороны другие граждане также митинговали, но уже с требованием, чтобы им продали квартиры в комплексе «Д». Парадокс.

За шесть лет работы с новостройками мы смогли отговорить десятки людей от покупки квартир в проблемных домах. Но, к сожалению, не всех. Некоторые все равно шли и покупали такие квартиры, потому что «дешево», потому что застройщик надежный (государственный, большой и т. д.). И когда первые уже едут с работы домой, вторые едут с работы на митинг, как домой.

Сейчас в Приморье запускается программа помощи обманутым дольщикам. Значительная часть домов будет достроена, кому-то будут возвращены деньги. Но всегда лучше сначала подумать и взвесить, что лучше — возможная финансовая выгода или дом, который точно достроится. Мне кажется, что в свете введения новой системы с эскроу-счетами многие покупатели будут еще менее ответственно подходить к выбору дома. И в будущем это скажется появлением новых проблем на рынке.

Что в итоге?

Новые законы, новая власть, новые правила — всего этого на рынке хватало за первое полугодие. В этот период непросто всем — и застройщикам, и риелторам, и покупателям. Главное, чтобы все новые правила были одинаковы для всех. И если наша власть продает на аукционе участок под строительство за большие деньги и выдает застройщику разрешение, то застройщик должен быть уверен, что его не ожидают пикеты недовольных жителей. А если такие пикеты случаются, то именно власть, а не застройщик, должна урегулировать все вопросы с гражданами. Хотя, если честно, иногда кажется, что протестовать против всего — это уже элемент «спортивного азарта» у многих гражданских активистов.

Ну а самый хороший сценарий развития рынка недвижимости — это не когда жилье «дешевое», а когда оно доступно большинству населения. Это связано, прежде всего, с развитием города и региона, с развитием инструментов для приобретения жилья. А цены — они могут расти чуть медленнее. Если наши власти смогут облегчить доступ на рынок новых застройщиков, если ДОМ.РФ зайдет, как планировал, на рынок с «доходными домами».