В 2022 г. покупательная способность не успевала за ростом цен на рынке недвижимости. Так всегда бывает в периоды неопределенности, экономической нестабильности и эмоциональных потрясений.
Так, после кризиса 2008–2009 гг. цены росли в темпе, значительно превышающем инфляцию. Иногда «останавливались», а иногда это был резкий и быстрый рост, как, например, после запуска в декабре 2019 г. программы «ДВ ипотеки». И каждый раз звучали прогнозы о «смерти» рынка, полном исчезновении спроса и массового обвала цен из-за «пузыря».
Эти прогнозы имели под собой основания. Иногда за эти периоды рынок был очень близок обвалу. Но рынок недвижимости достаточно инертен и, в отличие от финансового, не подвержен спекулятивному манипулированию «котировками» и может пережить даже резкое снижение спроса периодом стабильности как в ценах, так и в спросе.
С конца прошлого года цены на рынке недвижимости практически не меняются, а число сделок на новостройках в целом по Владивостоку и его агломерации вернулось к стабильному среднемесячному количеству в районе 500 в месяц (на вторичном рынке эта цифра почти в два раза больше). При этом и в 2021-м, и в 2022-м годовой объем сделок был практически одинаковым – чуть больше 6 тыс. ДДУ было зарегистрировано за год. Такая стабильность спроса поддерживается за счет различных факторов.
Ну, во-первых, жилищный вопрос важен и будет существовать, наверное, всегда. А годовое количество сделок на новостройках совершают не более 2% от числа семей, проживающих в городе. Если учесть, что часть квартир покупают иногородние, то доля покупок местных жителей и того меньше. И покупают в основном не «на последние».
Во-вторых, рынок недвижимости – живой организм с хорошей обратной связью. Становится меньше обращений у застройщиков, меньше сделок – цены останавливают рост, появляются дополнительные инструменты для стимулирования спроса.
В-третьих, на рынке существует много инструментов поддержания спроса. Самый распространенный – это ипотека. Доля сделок с ипотекой на новостройках за прошлый год выросла более чем на 30%.
И даже при росте цен покупатели не бегут покупать самое дешевое. В общей структуре спроса доля сделок со студиями практически стабильна за последние два года и составляет примерно 15% от общего числа сделок. Похожая стабильность и в сегменте трехкомнатных квартир площадью от 60 до 80 кв. м, и сама доля тоже составляет примерно 15–17%.
Конечно, наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры площадью 40–50 кв. м. Их доля составляет более половины всех сделок.
Если посмотреть, какого качества жилье приобретается, то здесь хорошо видна тенденция к потребности в более качественном жилье. За прошлый год снизилась доля сделок в сегменте бизнес-класса. Но это связано не со снижением спроса, а с тем, что многие объекты не совсем дотягивают до «бизнеса» и находятся в сегменте «комфорт плюс». Вместе с тем за прошлый год снизилось число покупок в классе «стандарт» и увеличилось число сделок в классе «комфорт». И в целом эта тенденция будет сохраняться.
