Что сотворила льготная ипотека с рынком недвижимости Владивостока

фото: vlzu.ru |  Что сотворила льготная ипотека с рынком недвижимости Владивостока
фото: vlzu.ru

В прошлом году ипотечный рынок побил все рекорды: россияне взяли 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. Из них более 40 млрд руб. приходится на Приморье. За год темпы роста по количеству кредитов составили 35%, в деньгах – все 50%. Прежде всего это результат действия программы льготной ипотеки. Как она изменила и еще изменит рынок недвижимости?

Суть программы льготной ипотеки заключается в том, что граждане могут взять жилищный кредит на покупку квартиры в новостройке не более чем под 6,5% годовых. Недополученные проценты (3%) банкам субсидирует государство из федерального бюджета. Низкие ипотечные ставки (а еще девальвация рубля и рекордно низкие проценты по вкладам) спровоцировали ажиотажный спрос на недвижимость.

«Около 20% покупателей приобретают квартиры в ипотеку и только 8% – за наличные. Остальные заключают договоры на покупку жилья в рассрочку», – рассказал Максим Ли, руководитель отдела маркетинга СК «Система».

«Из общего объема приобретаемого жилья на «Академгородке» только 14% покупателей воспользовались программой «Дальневосточной ипотеки» под 2%. Однако существуют и другие льготные программы, которые дают возможность людям реализовать свои мечты в части покупки собственного жилья», – говорит директор компании «Стройзаказ» Олег Пикалов.

Но стоимость квадратного метра подскочила. «У нас и до льготной ипотеки прослеживался хороший спрос. А когда пришла «Дальневосточная ипотека», то, конечно, он стал еще сильнее. Стройиндустрия Приморья пока не справляется с ним, что приводит к росту цен», – утверждает Алексей Исаков, заместитель генерального директора ООО «Восточный ЛУЧ».

Предпосылок для снижения стоимости «квадрата» во Владивостоке нет и не появится в ближайшие несколько лет. Дефицит предложений в новостройках и недостаточное количество новых проектов практически исключают конкуренцию между девелоперами.

Алексей Исаков: «Заниматься предсказаниями неблагодарное дело. Но можно с уверенностью сказать, что в Приморье за два года кардинальных изменений не предвидится. Да, в этом году планируется выход на наш рынок целого ряда крупнейших застройщиков России. Но жизненный цикл стройки долгий, и вопросы по поиску земельных участков для строительства, а также по получению разрешительной документации немного отсрочат появление новых ценовых предложений.

Что касается ценообразования, у нашей компании нет здесь особых отличий. Есть расходы на стройку, расходы на администрирование. Но что касается установок по отпускной цене квадратного метра жилья, сейчас мы получаем дополнительные сигналы от нашего кредитора – банка. Банк очень внимательно следит за стоимостью продаваемого нами жилья.

Здесь застройщики, работающие по проектному финансированию, потеряли независимость. Мы смотрим на это с положительной стороны: банк следит, чтобы маржинальность проекта соответствовала бизнес-плану, и в итоге это должно привести к сдаче дома, несмотря на меняющиеся экономические условия. Например, в этом году рост цен на металл составил около 40%, и если бы не были заложены дополнительные средства в экономическую модель, то у застройщиков могли бы возникнуть трудности. Но мы заранее об этом позаботились и продолжаем строить».

Если бы не проектное финансирование, застройщикам было бы работать намного сложнее. Только «Дом.РФ» за прошлый год выдал строительным компаниям Владивостока около 10 млрд руб.

Олег Пикалов: «Эти деньги реализуются застройщиками максимально эффективно. Это обновление автопарка и новое оборудование, и зарплата сотрудникам, и модернизация технологий строительства, и многое другое. Плюс ипотечные кредиты дают реальную возможность людям приобретать собственную жилую недвижимость».

Кто же покупает сейчас квартиры? «Сейчас мы реализуем два проекта по строительству жилья, оба расположены в пригороде Владивостока в 20 минутах езды от остановки «Заря»: это поселок Новый Де-Фриз и жилой микрорайон «Формат». Полученный опыт подтверждает идею, заложенную в концепции наших проектов, – около 80% наших жителей или будущих жителей, которые сейчас готовятся к новоселью, – это семьи с детьми, которые впервые приобрели жилье или расширили площадь благодаря льготным программам «Дальневосточная» или «Сельская ипотека», – указывает Анастасия Базарнова, директор департамента внешних коммуникаций группы компаний «DNS Девелопмент». – Жизнь в поселке в таунхаусах или дуплексах выбирают те, кто мечтает о загородной жизни, но при этом не готов отказаться от городского комфорта».

Алексей Исаков: «Основная целевая аудитория – это массовый сегмент. Но когда мы начали анализировать полный состав, то нашли среди покупателей практически и тех, кто может себе позволить более дорогое жилье, и тех, кто может купить квартиру только благодаря государственным сертификатам. Поэтому мы стараемся максимально акцентировать свое внимание на улучшении качества новостроек, а также привнести в наши проекты современные «фишки»: камеры во дворах, умные домофоны, скоростные лифты, детские и спортивные площадки».

Олег Пикалов: «Что касается стоимости квадратного метра нашего проекта, то она варьируется от 125 до 155 тыс. рублей. Это относительно небольшие деньги за квартиры площадью 32–42 кв. метра, в районе 4–5 млн рублей. Кто-то покупает квартиры для себя, кто-то в инвестиционных целях. Локация очень удобная».

Ценовая политика складывается из множества факторов. «Например, у нас в клубном доме Elements будет всего 85 квартир – это уже нельзя назвать «человейником». На первом этаже будут хаммам, спортзал и коворкинг для жильцов. В местах общего пользования мы используем премиальные материалы. Таким образом, квартиры от 160 тыс. рублей за квадрат – это разумная цена», – уверен Максим Ли.

Другой нюанс – инфраструктура. «В стройке очень много сложных вопросов, которые приходится решать с включением самых разных участников нашего общества. И мы видим, что сегодня эти вопросы решаются гораздо быстрее, чем это было совсем недавно. Вопросы подключения к сетям, вопросы по разрешительной документации, планирование города (новые проекты, реновация, вопросы обеспечения социальным жильем и т. д.) решаются в постоянном диалоге с властью», – рассказал Алексей Исаков.

Олег Пикалов: «Сейчас процессы в части надзора, контроля, выдачи любой разрешительной документации очень сильно зарегулированы и растянуты во временном эквиваленте. Один документ можно править и получать месяцами. С точки зрения непосредственно исполнителей, которые регулируют процессы в строительной отрасли, убивает принцип ручного управления – все двигается только тогда, когда тот или иной проект попадает под личный контроль губернатора или мэра. Но ведь это не их уровень, должны эффективно работать непосредственно сами исполнители.

Еще один важный аспект: частые поправки, вносимые чиновниками в Градостроительный кодекс, нередко становятся дополнительными механизмами, затрудняющими строительство во Владивостокской городской агломерации. Законы должны быть простыми и иметь четкую направленность. Как говорил Ленин, «землю – крестьянам, заводы – рабочим». А у нас лозунг «Земля для людей» не работает. Пока получишь участок под строительство и разрешительную документацию – состаришься и поседеешь. При этом, безусловно, есть и положительные моменты. Но они опять-таки связаны с непосредственной коммуникацией застройщика с главами региона или города напрямую, с которыми нам, застройщикам, гораздо проще решать текущие вопросы и проблемы напрямую».

 

Читайте Konkurent.ru в
Яндекс Новости - KONKURENT.RU Google Новости - KONKURENT.RU
Самые свежие материалы от KONKURENT.RU - с прямой доставкой в Telegram
Комментарии (5)
Отправляя комментарий, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности.
к Антону 3 недели назад
0 0
Антон ,не путайте жильё с человейниками . Им и в правду грош цена .
ОПГ ЕР 1 месяц назад
0 0
2 трл рубелей невозвратов кредитов банкам, ждем когда пузырь лопнет со страшной силой.
Аноним 1 месяц назад
0 0
Застройщики во Владивостоке имеют 100% прибыль, а тут ещё и банки... за все платим мы, покупатели. Как бы они не плакали в статьях в СМИ, но они богатеют за счёт того, что мы беднеем. Особо улыбнуло про повышение цены на металл... да это они уже 15 лет всем рассказывают одно и то же.
Гость 1 месяц назад
1 0
Жалко и правда, очень сложно выплатить ипотечный кредит. Давно пора регулировать цены на квадратные метры, так же как и связь регулируют. Не могут получать удовольствие от малого и требуют столько, сколько и сами не зарабатывают. Суть повышения цен - жадность.
Антон 1 месяц назад
0 0
Новое жилье - это прекрасно. Но при оценке цены интереснее с точки зрения покупателя исходить из средней заработной платы по Приморью, или даже по Владивостоку - 47 тыс. руб. Убираем НДФЛ, получаем чистыми 41 тыс. руб. без малого. Выходит, в год человек зарабатывает только 490 тыс. и скромненькую квартирку за 4 млн. придется выплачивать аж 8 лет без учета инфляции без учета расходов на еду и коммунальных платежей. Допустим, человек смог отложить половину честно заработанного - 20 тыс. руб., получается оплачивать квартиру придется 16 лет!!! а если говорить об инфляции - и того дольше. считаю что цены на жилье высокие не от того что покупатель столь богат, наоборот, от того что хотят продать подороже, а покупатель вынужден брать кредит и волочить это ярмо долгие годы счастливой жизни..
НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ