У высотного строительства во Владивостоке большое будущее. Для этого есть все условия: высокая цена на землю и ее дефицит, экономическая привлекательность для инвесторов и девелоперов. И главное — небывалый спрос на жилье в местных «небоскребах».
Первые высотки появились в нашей стране на рубеже 40–50-х годов — в честь 800-летия Москвы в столице были возведены семь зданий в псевдорусском стиле, с башенками и шпилями. Поговаривают, что поначалу планировали восемь гигантов, по числу столетий. Но то ли денег не хватило, то ли вмешались поборники охраны памятников и городского ландшафта в целом, то ли все силы были переброшены с высоток на хрущевки…
Мода на небоскребы вернулась лет 15 назад. Гигантомания захлестнула Москву, Санкт-Петербург, Екатеринбург. Приморские строители «скребут» небо медленно. Единственное строящееся здание во Владивостоке, подходящее под международную классификацию небоскребов, — это 44-этажный ЖК «Аквамарин».
В классическом западном понимании небоскребы — это здания выше 100 м, в России построено 219 таких строений, что ставит ее на четвертое место в рейтинге Международного совета по высотным зданиям и городской среде (CTBUH). Наша страна занимает 17-е и 16-е места по числу зданий выше 150 м (40 объектов) и 200 м (16 объектов) соответственно. По количеству построенных зданий выше 300 м Россия оказалась на четвертом месте (пять объектов), больше только в Китае, Объединенных Арабских Эмиратах и США.
Читайте также:
Маргарита Николаева, заместитель генерального директора ООО «СП «Строитель»: «Высота привлекала всегда, но будь ставка — были бы и небоскребы. Пока что их нет ни во Владивостоке, ни на всем Дальнем Востоке или Сибири. Возведение таких зданий связано со многими сложностями, требует дорогостоящих и высокотехнологичных решений, которые и в Москву-то пришли сравнительно недавно. Подавляющее большинство застройщиков просто не готовы взяться за эту работу: очень строгий контроль и спецтехусловия. Строят, ограничиваясь 20–30 этажами, — небоскребом это назвать нельзя. Больший размах требует еще и железной уверенности в будущем города. У нас она есть. «Аквамарин» покажет всем перспективу, что видна нам уже сейчас».
Рост популярности небоскребов объясняют дороговизной городской земли. Игорь Дульнев, учредитель компании «Восточный луч»: «Во Владивостоке — будущее за высотками, за небоскребами. Почему? Прежде всего, земля. У нас с трех сторон море, очень сложный рельеф. Соответственно, стоимость квадратного метра земли у нас (помимо того, что ее нет) очень высока. Особенно это касается «вкусных» районов.
Почему еще застройщики выбирают строительство в формате высоток? Стоимость квадратного метра, статусность и доступность — это три составляющих момента. Можно сколько угодно говорить об оттоке населения, но Владивосток динамично развивается. Даже ВЭФ показал, что гостей селить практически некуда. Цены на арендуемое жилье взлетели в разы. Гостиницы строить? Можно, но те же наши восточные друзья сейчас приходят к мысли (мы исходим из спроса на наше жилье в районе «Зеленый угол»), что удобней не снимать, а приобретать жилье как служебные квартиры для своих сотрудников. И вот если у меня будет стоять небоскреб, я могу заселить гораздо больше людей».
«Это во все времена было выгодно. Каждый следующий этаж дает экономию, — объяснил один из застройщиков Владивостока на условиях анонимности. — Квадратный метр крыши стоит одинаково, что для здания в пять метров, что для здания в 100 метров. В общей сложности каждый следующий построенный этаж раскладывает все накладные расходы на дополнительные «квадраты».
Читайте также:
Борис Поздняков, генеральный директор группы компаний «Эскадра-П»: «Рентабельна или нет такая стройка? Все зависит от земельных участков, места, где застраивается объект. Если говорить о сумме затраченных инвестиций, то уже строительство дома в 30–40 этажей станет застройщику в примерно в 1,5–2 млрд рублей. Опять же смотря какой фасад, какое стекло и какие использованы материалы. Здание выше 40 этажей окупится безусловно: здесь идет расчет на контингент, который вполне себе может позволить приобрести жилье подобной ценовой политики».
Ольга Стрельникова, руководитель проектного отдела Studio8olus: «Необходимо понимать, что это здания с очень высокой стоимостью за квадратный метр. Город, где они строятся, должен быть способен предоставить этот спрос. Владивосток развивается очень стремительно, и совсем скоро мы ощутим такую потребность».
Маргарита Николаева: «Кризисные времена? Во Владивостоке сейчас — лучшее время. Им интересуются в федеральном центре и за границей, особенно в Азии. Да и кризис сам по себе не столько снижает возможности элит, сколько увеличивает их отрыв от иных социальных групп. Если и есть какие-то проблемы — небоскреб поднимает людей над ними. Сейчас «Аквамарину» нет альтернативы — это высочайший проект Сибири и Дальнего Востока. Внимание огромное. Почти половина квартир нашли своих хозяев еще до официального начала продаж».
Почему до сих пор наши строители не слишком решительно тянули свои объекты вверх? «Во-первых, это нормативно-правовая база, которая запрещает жилые дома выше 75 метров, сформировано такое ограничение еще со времен Советского Союза. Я могу сказать даже так: 10 лет назад у нас не было ни одного проектировщика, который бы мог рассчитать этот объект. Во-вторых, до недавнего времени у нас даже не было кранов высотой больше 100 метров, не было бетононасосов, которые подают бетон выше 50–60 метров (да и сейчас их не так много)», — признался один из застройщиков.
По словам собеседника, чтобы построить здание выше 75 метров, надо получить специальные технические и пожарные условия. Туда входят обязательное наличие эвакуационных кабин, площадки для вертолетов, незадымляемые лестницы и т. д. Свои особенности по остеклению, где применяются каленые стекла. В общем, требований много. «Не зря экспертиза таких уникальных проектов проводится только на московском уровне», — прокомментировал собеседник.
Читайте также:
Игорь Дульнев: «Смотрят на ветроустойчивость, сейсмозащиту, пожаробезопасность — требований очень много. Та же пожаробезопасность — это болезненный момент: наши пожарные машины рассчитаны на эвакуацию людей до 24 этажа. Если выше, то для этого существуют собственные системы пожаротушения и устройства эвакуации. Далее сложность — система автономного питания (не дай бог что случится). Для собственных систем пожаротушения необходимо осуществлять стройку дополнительных нескольких этажей. Все эти технологии отработаны на домах в Шанхае и Дубае».
Борис Поздняков: «Технологии застройки одинаковы что для малоэтажного строительства, что для высокоэтажного. Отличаются только расчеты, марка бетона, арматуры (в зависимости от нагрузки на фундамент). Стандартов для строительства небоскребов и высоток нет, мир сейчас един в одном: архитектура определяется архитектором, зональность и местонахождение объекта значения не имеют».
Маргарита Николаева: «Проектировали наш комплекс специалисты из Гонконга, у них огромный опыт в этой сфере. А вот утверждали проект в Москве. Так как это новый опыт для города, экспертиза была беспрецедентно серьезной. Но проектировщики предусмотрели все. В основе дома — 118 свай длиной 2,5 метра и толщиной 1,2 метра, бурили до основных пород. Сверху уложена монолитная плита. Дом имеет сейсмостойкость 6-го класса, его железобетонный каркас выполнен из смеси класса B35. Этот сорт применяют для самых долговечных и крепких строений: тоннелей метро, банковских хранилищ, мостов».
Теоретически в высотной застройке есть несколько очевидных плюсов. Первый — экономия городского пространства и затрат муниципалитета на инфраструктуру: тянуть сети к небоскребу в расчете на квадратный метр площади значительно выгоднее, чем к пятиэтажному строению или коттеджу. Второй — экологичность: обитатели верхних этажей не страдают от загазованности и шума мегаполиса. Еще один положительный момент — имидж: уникальные высотки привлекают внимание мировой общественности (примеры Дубая, Гонконга или Нью-Йорка в этом плане очень показательны). Правда, есть и минусы.
Маргарита Николаева: «Поначалу большинство клиентов побаиваются подниматься наверх, но спустя какое-то время меняют свое мнение и приобретают квартиру на высоких этажах. Ощущение качки вряд ли возникнет даже при ураганном ветре — здание действительно сохраняет устойчивость благодаря гибкости, отклонения от оси не превышают заложенных в проект величин, а в масштабах здания они совсем не заметны. Для безопасной жизни в башнях мы применяем новейшие технологии и лучшее оборудование. В огнеупорном фасаде установлены скрытые молниеотводы. На территории комплекса круглые сутки дежурит собственная пожарная машина импортного производства с длиной стрелы до 100 метров, а на крыше есть вертолетные площадки для эвакуации жителей верхних этажей. Конечно, предусмотрены эвакуационные лестницы и лифты с автономным питанием, аварийное освещение, сигнализации».
Читайте также:
По мнению одного из застройщиков Владивостока, люди, имеющие страх высоты, должны это учитывать, приобретая квартиру в небоскребах: «У человека всегда есть выбор. У меня были дольщики, которые ходили по лестнице, прижавшись к стене, однако продолжали и продолжают проживать в купленной квартире: человек может привыкнуть ко всему достаточно быстро. Если говорить о мифе, связанном с давлением: перепад есть. Ведь есть разница между 1-м и 28-м этажом. Но она не столь ощутима, если человек не метеозависим».
Ольга Стрельникова: «В России небоскребами называют здания выше 100 метров. На сегодняшний день они есть всего в нескольких городах. Их рентабельность, безусловно, оценивается консалтинговыми агентствами задолго до строительства. Если не происходит крупных экономических потрясений, они способны окупить свои затраты. Наше бюро как раз проектирует 30-этажное здание, и совсем скоро во Владивостоке появится уникальный объект.
С архитектурной и эстетической точки зрения небоскребы — это ни вред, ни польза. В архитектуре нет черного и белого, есть общий фон и доминанты. Поэтому небоскребы хорошо вписываются там, где вокруг много зданий в 1,5–2 раза ниже них. Если вокруг застройка высотой до, скажем, 40 метров, то сверхвысокие здания будут смотреться не к месту.
Будет ли будущее за небоскребами? Города уплотняются. Основная масса страны нуждается в жилой застройке 5–9 этажей с башнями-доминантами до 18 этажей и обязательным смешанным функционалом (принцип mixed use). Если совсем упростить обоснование, небоскребы должны появляться там, где население города составляет хотя бы несколько миллионов жителей. Владивосток не миллионник, но интересует иностранных инвесторов и притягивает все большее количество туристов, поэтому мы считаем, что город готов к небоскребам и созданию вокруг них CBD (central business district, центральный деловой район)».
