Ипотека раздувает ценовой пожар: рынок недвижимости «горит» от спроса

фото pixabay.com |  Ипотека раздувает ценовой пожар: рынок недвижимости «горит» от спроса
фото pixabay.com

Ипотечный рынок России оправился после пандемии и ставит рекорды. Объем выдачи ипотеки только в Приморье по итогам июля составил 5 млрд руб. Это больше аналогичного показателя 2019 г. на 72%. Не доведет ли жилищное кредитование до мыльного пузыря на рынке недвижимости?

Согласно данным Агентства по развитию человеческого капитала на Дальнем Востоке и в Арктике, Приморье является лидером по числу и объему кредитов, предоставленных в рамках госпрограммы «Дальневосточная ипотека». С декабря 2019 г. здесь выдано почти 2,8 тыс. кредитов более чем на 10,5 млрд руб.

В общей сложности за семь месяцев 2020 г. приморцы оформили 9,7 тыс. ипотечных сделок на 20 млрд руб. По сравнению с прошлым годом количество кредитов выросло на 2 тыс., объем выдачи увеличился на 10 млрд руб.

На фоне реализации госпрограмм и снижения ключевой ставки Банка России продолжается уменьшение ставок ипотечного кредитования. В июле средневзвешенная ставка составила 6,65%, годом ранее – 10,21%.

Задолженность приморцев по ипотеке составляет пятую часть всего ипотечного портфеля дальневосточников. С начала года она выросла на 15 млрд руб., достигнув к августу 100,3 млрд руб. Доля просроченной задолженности не превышает 0,6%.

Ситуация с ипотечными кредитами создала ажиотажный спрос на жилье, и есть опасения, что рынок скоро лопнет. Напомним, что ипотечным пузырем называется ситуация, при которой заемщики не могут вернуть кредит и не способны компенсировать расходы банка по нему своим залоговым объектом недвижимости или другим имуществом. Чем большее число заемщиков не может вернуть долг, тем больших размеров достигает такой пузырь и тем значительнее негативные последствия от его «взрыва». Самым крупным ипотечным пузырем стал кризис, разразившийся в 2008 г. в США. В стране произошел обвал рынка жилья из-за повсеместного увеличения просрочек или невыплат по займам. Американский кризис впоследствии спровоцировал глобальный финансовый кризис.

Как рассказала KONKURENT.RU Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА», льготная ипотечная госпрограмма на приобретение жилья в новостройках под 6,5% существенно поддержала рынок, обеспечив 20–25% всех ипотечных выплат по количеству в период с середины апреля по июль. Однако данная программа была введена как антикризисная мера поддержки населения и строительной отрасли, а где кризис – там и риски.

«Потенциальные риски привлечения на рынок в рамках данной программы клиентов с низкой платежеспособностью, которые впоследствии не смогут платить по кредитам, частично нивелируются наличием условия по первоначальному взносу – не менее 15% (на начальном этапе реализации госпрограммы – 20%). Рост неплатежей по ипотечным кредитам возможен после окончания программ реструктуризации и ипотечных каникул, которые активно оформлялись банками весной – летом 2020-го, однако системных рисков с высокой вероятностью удастся избежать», – отметила Екатерина Щурихина.

«И ранее было очевидно, что просто снижать ипотеку без задействования других инструментов – это, мягко говоря, недальновидная политика, – говорит Владимир Каплинский, независимый эксперт по рынку недвижимости ЕЭК ООН. – В краткосрочном периоде это, конечно, мощная пиар-акция, которая привела к бурному росту спроса».

В условиях большой конкуренции на приморском, в частности владивостокском, рынке недвижимости стимулирование спроса могло бы привести к улучшению качества сдаваемых объектов. Но ситуация сегодняшнего дня такова, что умная система поддержки (защита дольщиков, эскроу-счета, проектное финансирование) просто-напросто ломается о недостаточность объемов строительства в регионе.

«И что в итоге? Банки и строители фиксируют прибыли, а покупатели жилья проиграли. С одной стороны ипотека, что называется, «на бумаге», вроде стала доступнее, но с точки зрения приобретения (цена за квадратный метр) опять перевешивает в сторону неподъемности», – заявил Владимир Каплинский.

Эксперт уверен: повышение цен на рынке недвижимости было абсолютно предсказуемым, и рост не остановится в ближайшее время: «Нельзя сказать, что цена «квадрата» достигла сегодня пика. Пока наш строительный рынок сильно ограничен, а спрос хорошо подогрет, будет расти и цена. Тем более что в долгосрочной перспективе недвижимость всегда растет в цене», – говорит Каплинский.

«Ситуация на рынке недвижимости пока имеет позитивное влияние на банки – они имеют возможности поддержать рост бизнеса и обеспечить стабильность доходов в непростых экономических условиях, – говорит Валерий Пивень, директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. – Однако если экономический кризис, в том числе связанный с рисками второй волны пандемии, продолжится, возникнет ситуация ухудшения качества ипотечного портфеля. Тут надо учитывать, что ипотека в России – один из самых надежных сегментов кредитования. Кроме того, экономический спад создает предпосылки для роста дефолтов застройщиков, что в конечном итоге может также обернуться потерями для кредитующих их банков».

Переломить ситуацию можно, крепко взявшись за давно зреющие проблемы строительного рынка региона, а именно кратно увеличить строительство жилой площади. Владимир Каплинский считает, что должна быть разработана четкая и последовательная краевая программа развития строительства с амбициозной задачей – в короткий промежуток времени (за первые три года) нарастить строительство до 1 млн кв. м в год, на следующем этапе – до полутора и далее дойти до 2 млн.

По словам Сергея Косикова, директора ООО «Городской риелторский центр», запущенные сегодня программы ипотеки прекрасно работают, но чтобы эта программа работала адекватно, нужно в первую очередь обеспечить большие объемы строительства. «Они будут – на наш рынок в ближайшее время выходят «федералы». Но цены уже выросли. Ипотека уже стала злом. И с этим нужно бороться, на мой взгляд, в первую очередь мерами стимулирования застройщиков – делать так, чтобы им проще было выходить на рынок», – считает эксперт.

Приморский строительный рынок уже давно находится не в самой благополучной ситуации. Если коротко – мало строят. 500 тыс. кв. м в год категорически недостаточно даже для одного Владивостока, не говоря уже обо всем крае, считают эксперты.

Сергей Косиков: «Застройщику сложно выйти на рынок, и сегодня мы наблюдаем немало новых проектов (порядка 7–9), которые просто не могут запуститься по разным причинам. Прежде всего потому, что они не выполняют все законные процедуры своевременно, но есть и иные факторы: один застройщик покупает участок на торгах за безумные деньги и не строит, другой не может начинать строительство из-за протестов жителей, хотя и имеет разрешение».

«Многие гонятся за быстрыми победами и короткими имиджевыми очками, – сетует Каплинский. – С одной стороны, низкие ипотечные ставки, и вроде как все сделано во благо народа, но, с другой стороны, скоро может настать момент, когда люди просто не смогут брать или обслуживать даже 1–2-процентные ипотеки. И в ближайшем будущем, в свете последних событий, мы можем столкнуться с невозвратными кредитами, «плохими» займами и выведенной на рынок залоговой недвижимостью».

КОММЕНТАРИЙ
Александр Абрамов, профессор кафедры математических методов в экономике Школы естественных наук ДВФУ: «Страх и консервативность покупателей – два столпа роста рынка недвижимости. Мировой экономический кризис нанес мощный удар по экономике региона: ожидаемое падение ВРП края по итогам 2020 г. – около 30%. В таких условиях домохозяйства стремятся увеличить долю накоплений в совокупном потреблении, которое за последние 15 лет выросло в два раза в расчете на одного члена домохозяйства (с 10,5 тыс. рублей до 25 тыс. рублей). Их совокупные накопления при этом достигли 200 млрд рублей, но в условиях кризиса велика вероятность потери сбережений из-за высокой инфляции, роста фискальных платежей, а также из-за роста цен на потребительские товары и услуги. Поэтому домохозяйства, которых в Приморье около 760 тыс., стремятся обезопасить свои сбережения доступными способами. Едва ли не единственным таким способом, не учитывая скупку золота, является вложение сбережений в недвижимость».

 

Комментарии (0)
Отправляя комментарий, вы соглашаетесь с Политикой конфиденциальности.
НОВОСТИ ПАРТНЕРОВ